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Palestra do presidente do Colégio Notarial do Brasil, seção de São Paulo, Paulo Tupinambá Vampré, proferida no I Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo, realizado pela parceria Irib/ColNotBR-SP, com apoio da Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no último dia 13 de maio, na cidade de Registro.

Requisitos da escritura de imóvel rural e aquisição de imóveis rurais por estrangeiros
Paulo Tupinambá Vampré*

I – Requisitos da escritura de imóvel rural

Documentos necessários:

1. Último CCIR: 2003/2004/2005

Obs.1 – é necessário constar o pagamento da taxa no correio.

Obs.2 – Se o alienante não possuir este documento, deverá providenciá-lo junto à agência mais próxima do Incra.

O CCIR deverá ser transcrito na escritura, de forma breve, mas completa, com os seguintes dados:

a) Código do Imóvel rural

b) Nome de quem o imóvel está lançado

c) Denominação do imóvel

d) Município

e) Módulo rural

f) Número de módulos

g) Módulo fiscal

h) Número de Módulos fiscais

i) Fração Mínima de parcelamento

j) área total de lançamento

k) número do CCIR

2. ITR – cinco últimos DARF de pagamento ou certidão

2005 – 2004 -2003 – 2002 – 2001

Obs.1 – Os últimos cinco DARF’s poderão ser substituídos por uma certidão negativa de débitos da receita federal específica, com o número do imóvel.

Obs.2 – Se o imóvel tiver menos que 200 ha, o proprietário poderá fazer uma declaração, sob as penas da lei, de que nada deve de ITR.

Obs.3 – A data de vencimento do ITR é 30 de setembro. Após essa data, deverá ser exigido o DARF de recolhimento do ITR de 2006.

OBS.4 – Se o alienante não possuir algum desses Darf’s, deverá fazer a declaração do ITR correspondente, via Internet (fazendo download do programa relativo ao ano), emitir do Darf e pagá-lo com as respectivas multas e juros. 

Deverá constar na escritura a menção à apresentação dos cinco últimos Darf´s relativos ao pagamento de ITR (ou a certidão da Receita federal especifica do imóvel) e mais o número do imóvel na Receita federal.

3. DIAT de 2005 (até 30 de setembro)

Após essa data, o DIAT de 2006.

Essa apresentação é obrigatória apenas para se verificar o valor do imóvel e efetuar o cálculo de emolumentos.

4. CND do INSS

a) para todo proprietário pessoa jurídica

b) para o proprietário pessoa física

Em regra, o proprietário pessoa física é empregador e por isso precisa apresentar a CND do INSS.

Para confirmar a emissão da CND, no caso da pessoa física existe no site da Previdência o número do CEI – cadastro do empregador individual.

Somente poderá ser dispensada a apresentação da CND de pessoa física, se o proprietário realmente não for, ou não tiver sido empregador. É o caso do proprietário arrendante que não tenha nenhum empregado, ou ainda, no caso de a propriedade rural estar abandonada.

Esclareça-se que existem várias decisões do Conselho Superior da Magistratura no sentido de não ser aceita a declaração do proprietário rural de que não é empregador. Assim, quando for o caso, este deve ser detalhadamente esclarecido.  

5. Georreferenciamento

5.1. É obrigatória a apresentação do GEO somente ao registro de imóveis, e se o imóvel rural for maior que mil hectares e for o caso de alienação, retificação, desmembramento ou unificação.

5.2. Dispensada a apresentação ao: (redação do decreto 4.449 de 30/10/2002, alterado pelo decreto 5.570 de 31/10/2006)

a) até o dia 20 de novembro de 2008 para alienação de imóvel de 500 a 999 hectares;

b) até o dia 20 de novembro de 2011 quando a alienação for de imóvel com área inferior a 500 hectares.

5.3. Como proceder na lavratura de escritura com a apresentação do georreferenciamento certificado pelo Incra

5.3.1. A recomendação feita pelo Colégio Notarial e pelo IRIB é de que se proceda da seguinte forma:

a) requerer a averbação do georreferenciamento certificado ao Oficial do Registro de Imóveis;

b) lavrar a escritura com a nova descrição georreferenciada.

5.4. Como proceder na lavratura de escritura sem a apresentação do georreferenciamento certificado pelo Incra, sendo este obrigatório.

A instrução normativa nº 26, de 28/11/2005 do Incra confirmou a orientação do Colégio Notarial do Brasil e do IRIB, de que a falta de apresentação do documento de georreferenciamento ao tabelião, sendo este obrigado, não é motivo impediente da lavratura da escritura. É impediente do registro.

Assim, sugerimos a seguinte orientação:

a) Evitar lavrar escritura antes de apresentação do georreferenciamento, ao registro de imóveis, quando este for necessário.

b) Se, porém, as partes insistirem na lavratura da escritura, alegando que sua falta pode acarretar prejuízos irreparáveis, estas deverão declarar na escritura que:

b1) têm conhecimento da necessidade de se fazer o georreferenciamento;

b2) têm conhecimento de que a escritura somente será aceita para registro, depois de feito o georreferenciamento e que se responsabilizam expressamente pelo registro da escritura;

b3) se responsabilizam por todas as conseqüências cíveis, tributárias e administrativas que possam advir da falta de apresentação do georreferenciamento;

b4) se responsabilizam pelo pagamento de eventual escritura de retificação e pela convocação das demais partes para assiná-la.

6. Áreas florestais

As reservas florestais são, ou devem ser averbadas na matrícula do imóvel.

Quando existir, essa averbação deve ser mencionada no corpo da escritura, devendo o comprador se comprometer a cumprir seus requisitos.

7. Fração mínima de parcelamento – FMP

 Regra: nenhum imóvel rural deve ser menor que a fração mínima de parcelamento, que é expressa em hectares.

O tamanho da FMP consta no CCIR (também na tabela das ZTM – vide item 3.4 da Parte II)

Assim, quando se desejar alienar parte de um imóvel rural, tanto a parte alienada, como a remanescente, deverá ter, no mínimo a área da FMP.

Somente é possível alienar uma área menor do que a FMP,

a) se o adquirente for confinante e essa área puder ser remembrada em sua propriedade;

b) com autorização expressa do Incra

Obs. – Lembrar que qualquer desmembramento de área implica na obrigatoriedade de se fazer o georreferenciamento. 

8. Alienação de parte ideal de imóvel rural

Uma fração ideal de imóvel rural pode ser alienada, desde que:

a) o imóvel integral possua todos os documentos necessários à sua alienação;

b) a parte ideal não seja localizada.

c) a alienação dessa fração ideal não seja uma fraude à proibição da venda de parte certa menor que a FMP;

d) não seja uma fraude à lei 6.766 (vide decisão do Conselho Superior da Magistratura).

Acórdãos do CSMSP: Apelação cível 99.607-0/0, Sorocaba; Apelação cível 99.897-0/1, Eldorado Paulista; Apelação cível 100-6/9, Jundiaí; Apelação cível 326-6/0, Buritama. Para uma pesquisa extensiva, clique aqui.

9. Arquivamento de documentos

Os tabeliães são obrigados a arquivar cópia do CCIR e dos DARFs do ITR em classificador próprio. 

II - Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros

1. Legislação

Ato complementar 45, de 30/1/1969, dispondo sobre a aquisição de propriedade rural por estrangeiro e revogado pela lei 5.709/71 – presidente Costa e Silva:

Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971 – presidente Emilio Garrastazu Médici

Decreto 74.965, de 26/11/1974, regulamentando a lei 5.709/71 – presidente Ernesto Geisel

Lei 6.634, de 2/5/1979, que dispõe sobre faixa de fronteira – presidente João Batista de Figueiredo

Decreto-lei 1.164/71 (revogado pelo decreto-Lei nº 2.375, de 24.11.1987) – DL 1.243/72 e lei 5.917/73 – Faixas das BRs

Justificativa dessas leis: “defesa da integridade do território nacional, a segurança do Estado e a distribuição da propriedade”.

2. Pessoa física

2.1. Somente o estrangeiro com permanência regularizada no Brasil poderá adquirir imóvel rural. (Note-se que a lei não fala em permanente ou provisório)

Assim, conclui-se que: o estrangeiro que não tiver permanência regularizada no Brasil, não poderá adquirir imóvel rural, de forma alguma.

2.2. O estrangeiro residente no Brasil poderá adquirir livremente propriedade rural, desde que:

- o seu tamanho não seja superior a três módulos;

- não ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no município;

- não seja localizada em faixa de fronteira.

2.3. Obs.: O termo módulo, mencionado no parágrafo primeiro do artigo terceiro da lei 5.709/71 se refere expressamente ao MEI – módulo de exploração indefinida –, que não se confunde com módulo rural, nem com módulo fiscal.

3. Definições

3.1. Módulo rural: é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico. É calculado para cada imóvel, levando em conta outros atributos do imóvel (atividade econômica, forma de exploração (familiar ou empresarial), mão-de-obra etc.

3.2. Módulo fiscal: é estabelecido para cada município, e procura refletir a área mediana dos módulos rurais dos imóveis do município.

3.3. módulo de exploração indefinida: é a unidade de medida, em hectares, a partir do conceito de módulo rural, sem levar em conta a exploração econômica, estabelecido para uma determinada região definida, que são as ZTM (Zona Típica de Módulo) estabelecida pelo Incra

3.4. ZTM – zona típica de módulo: região delimitada pelo Incra, com características ecológicas e econômicas homogêneas, baseadas na divisão microrregional do IBGE – (microrregiões geográficas – MRG), considerando as influências demográficas e econômicas dos módulos rurais, segundo o tipo de exploração.

3.4.1. Atualmente as ZTMs são as estabelecidas pela instrução especial do Incra nº 50, de 26/08/1997, que servem de base para a determinação do módulo de exploração indefinida (MEI) e da fração mínima de parcelamento (FMP), que vamos utilizar em desmembramentos conforme a tabela seguinte.

Verifica-se na instrução especial nº 50 o tipo de ZTM (A1, A2, etc.) e aplica-se à tabela.

4. Imóveis rurais e urbanos

Para os fins deste tema vamos considerar os imóveis urbanos ou rurais, o que consta no registro de imóveis.

5. Requisitos para a livre aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira

5.1. que o imóvel a ser adquirido tenha a área menor que 3 MEI; e que o adquirente não tenha outro imóvel rural no Brasil; (o adquirente deve declarar expressamente, sob as penas da lei, na escritura, que não possui outro imóvel rural no Brasil);

5.2. que o adquirente tenha compromissado a compra, por escritura pública ou instrumento particular registrado no RI e cadastrado em seu nome, no Incra, até 10 de março de 1969;

5.3. que o adquirente tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira, sob o regime da comunhão universal de bens;

Acórdãos do CSMSP: Apelação cível 415-6/6, Mogi das Cruzes.

5.4. aquisição por sucessão legítima (discute-se aqui se a aquisição por sucessão testamentária é livre, pois a lei fala sem sucessão legítima e o decreto fala em causa mortis) sem fazer distinção.

6. Requisitos para a aquisição de imóvel rural maior que 3 e menor que 50 MEI, ou de um segundo imóvel, por pessoa física estrangeira:

6.1. Autorização do Incra (§2º do art. 7º do decreto 74.965/74);

Obs.1 – A autorização do Incra terá prazo de 30 dias para a lavratura da escritura.

Obs.2 – O tabelião mencionará a autorização na escritura e arquivará cópia em pasta própria.

Obs.3 – O registro da escritura deverá ser feito em 15 dias.

Se for área de fronteira, (faixa de 150 km ao longo da divisa do país), ou ainda em uma faixa de 100 km ao longo de rodovias federais, deverá também ser autorizado pelo Conselho de Defesa Nacional (antes, pela Secretaria-Geral do Conselho de Segurança nacional (art. 2º do decreto 74.965)

7. Requisito para aquisição de imóvel rural maior que 50 MEI, por pessoa física estrangeira, ou quando os limites de percentagens pertencentes a estrangeiro, no município forem ultrapassados

7.1. Autorização dada pelo presidente da República por decreto.

(Obviamente, ouvidos os órgãos competentes, como Conselho de Defesa Nacional).

8. Aquisição de imóvel rural, de qualquer tamanho, por pessoa jurídica estrangeira

8.1. Autorização do Ministério da Agricultura;

8.2. Autorização do presidente da República, (por decreto), quando os limites de percentagens impostos pela lei forem ultrapassados. (ouvidos os órgãos previstos na lei).

9. Aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira de capital estrangeiro

9.1. É livre a aquisição por pessoa jurídica brasileira de capital estrangeiro, uma vez que, pela emenda constitucional nº 6, que revogou o artigo 171 da CF, esta foi equiparada à pessoa jurídica brasileira.

(Conselho Superior da Magistratura – Apelação Cível nº 39.838-0/4 – D.O de 17/02/1998) 

10. Outros requisitos para a escritura de alienação de imóvel rural a estrangeiro

10.1. Se for pessoa física deverá, obrigatoriamente, apresentar prova de identidade e de residência no Brasil, devendo o tabelião arquivá-la.

10.1.1 Se o imóvel a ser adquirido for menor que 3 MEI, ele deverá declarar que não é proprietário de outro imóvel rural no Brasil.

10.1.2. Se o adquirente tiver filho brasileiro, ou for casado com pessoa brasileira, sob o regime da comunhão universal, deverá apresentar prova devendo o tabelião arquivá-la.

10.2. No caso de necessidade de apresentação de autorização, seja do Incra, seja do Ministério da Agricultura ou do Conselho de Defesa Nacional, o tabelião fará as transcrições desses documentos na escritura e arquivará uma cópia autenticada em pasta especial.

Obs.1. A certidão do Registro de Imóveis relatando a percentagem de propriedades rurais do município pertencentes a estrangeiros, na prática, é necessária para se pedir autorização para a compra por estrangeiro.

11. Das conseqüências da não-observância da lei

Art. 19 do decreto 74.965/74: É nula de pleno direito a aquisição de imóvel rural que viole as prescrições legais: o tabelião que lavrar a escritura e o oficial que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica; o alienante ficará obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel, ou as quantias recebidas a este título como parte de pagamento.

Consulte

PORTARIA Nº 36, DE 26 DE AGOSTO DE 1997

Aprova a Instrução Especial Incra 050/97, que estabelece as Zonas Típicas de Módulo - ZTM e estende a Fração Mínima de Parcelamento - FMP prevista para as capitais dos estados a outros municípios.

INSTRUÇÃO ESPECIAL/INCRA Nº 50, DE 26 DE AGOSTO DE 1997

Estabelece as Zonas Típicas de Módulo - ZTM e estende a Fração Mínima de Parcelamento - FMP, prevista para as capitais dos estados para outros municípios.

INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 26, DE 28 DE NOVEMBRO DE 2005

Fixa roteiro para a troca de informações entre o Incra e os serviços de registro de imóveis, nos termos da lei 4.947, de 6 de abril de 1966 – alterada pela lei 10.267, de 28 de agosto de 2001 – e do decreto 4.449, de 30 de outubro de 2002.

*Paulo Tupinambá Vampré é presidente do Colégio Notarial do Brasil, seção de São Paulo.